网曝ARC中央广场暗房零回报 南方东银突陷网络舆论危机(转载)

　　新年第一天刚上班，新华网、人民网、凤凰网、和讯网、搜房、焦点、新浪等知名网站的论坛里面就惊现一篇题为《超高容积率“暗房”零回报 南方东银或“殉葬”ARC广场》的帖子，从“恐怖”的容积率，到“一年或见一次太阳”，再到投资或将“阴沟翻船”，最后成为典型的“村中城”，南方东银位于重庆沙坪坝的项目ARC中央广场瞬间即陷入网络舆论的质疑浪潮南方基金网。

　　下面是该篇帖子的全文：

　　超高容积率“暗房”零回报 南方东银或“殉葬”ARC广场

　　近日，被誉为“改变沙区地产版图的城市综合体”南方东银ARC中央广场突陷质疑浪潮：重庆容积率最高项目、重庆首家暗房项目、投资零回报项目、重庆最典型村中城……所有质疑剑指以做青年地产起家的南方东银置地，因经验欠缺而将难以运作城市综合体项目南方基金网。换句话说，南方东银或将殉葬其首涉大型城市综合体的项目ARC中央广场。

　　南方东银ARC中央广场突陷“村中城”质疑浪潮

　　重庆最牛容积率——

　　容积率高达8南方基金网，“恐怖”加“心惊肉跳”

　　据了解，南方东银ARC中央广场地块前身为沙坪坝区水泵厂南方基金网。来自市规划局信息显示，该地块于08年5月，被南方东银置地以2.95亿价格收入囊中。时隔两年多后，该项目一批次产品将于2011年1月正式开卖

　　该项目公开资料显示，南方东银ARC中央广场占地面积25000平方米，由4栋高层商务公寓、1栋顶级写字楼和1栋商业围合组成，“是集专业办公、SOHO居家、商务休闲于一体的20万方高端城市综合体”南方基金网。

　　然而，这个被南方东银寄予厚望的项目，可能将成为重庆最高容积率建筑群的“样板项目”南方基金网。据业界人士测算，该项目占地25000平，总建筑面积达20万方，也就是说，该项目的容积率将高达8。“这个数据太恐怖了，以其围合建筑形态，先不说采光问题，单是栋与栋之间“零距离”就让住户享受‘同呼吸，共空间’的尴尬境地。”混身成渝地产几十年的向先生介绍道。“开发商纯粹是在让消费者一天到晚玩‘心惊肉跳’”。

　　重庆首家暗房工厂——

　　堪比南北极南方基金网，一年或见一次太阳

　　业界人士注意到，南方东银ARC中央广场高容积率不仅影响视觉问题，更重要的是，其超高层的围合高度，将把部分业主的采光与通风彻底牺牲：近半数朝中庭的业主将不可避免失去太阳照射和夜晚数星星的人性居家权利南方基金网。

　　来自ARC中央广场置业顾问的说法称，该项目4栋点式高层商务公寓的层数均为32层，其层高为2.8米，而且其裙楼均为商业规划，按此计算，这四栋高层公寓的物理高度将达100米南方基金网。而其顶级写字楼高度还更高：其层数同样为32层，层高为3米，部分层高为7米，裙楼同样为商业层高，据其公开资料显示，该栋写字楼高度达160米。

　　按以上算法，在容积率高达8的极限下，由五栋超100米的超高建筑围合城的中庭的采光必定受建筑高度影响，也就是说，在建筑物合围朝中庭户型，16楼以下户型的采光将受到影响，而这样的影响，楼层越低户型与阳光亲密接触的可能性就变得更小南方基金网。

　　“完全有可能一年难见一次太阳南方基金网。”从事地产开发多年的某知名公司一高层人士在了解ARC中央广场项目后这样评价道。“开发商可能在追求某些卖点的同时，意外地创造出了‘暗房’产品”。

　　投资零回报——

　　狙击投资南方基金网，投资客或“阴沟翻船”

　　然而南方基金网，开发商的“超级自信”是否和市场行情吻合？

　　曾经驰骋投资界十多年的张先生直言道，“目前投资房产并不合适，投资商务公寓与写字楼等投资行为目前的回报率几乎为零”南方基金网。已“金盆洗手”的张先生坦言，“投资地产的黄金时间已过去，说直白点，现在投资地产完全就是头脑发昏。”张先生继续介绍，“国家调控后续重拳还在择时挥出，加上重庆房产税明年即将下刀，现在投资房产肯定是在‘找死’。”

　　在张先生看来，投资房产要看两大要件：租金回报率和升值回报率南方基金网。张先生以南方东银ARC中央广场即将推出的商务公寓为例，并以其42平方的投资户型为计算蓝本，按中介预估售价12000元/元算，该户型总房价达504000元。若从租金回报率来看，按照全款购置出租计算，以该户型月租金2000元算，一年就是24000元，按此标准，收回五十万的投资需要：504000/24000=21，换句话说，这套户型收回成本期限是21年，这个投资年限对投资客来说完全是“负回报”。

　　若按按揭贷款，以租还贷方式计算南方基金网。投资房产客群大多是二次或多次置业，换句话说，就是首付需五成，也就是首付25万，再贷款25万，按目前的银行贷款利率，25万贷款二十年还款期限，月供已近2000元，刚好以租养贷，也就是说，这二十年投资房产实际上是在为银行打工，而自己的房子收益为“零”。这样的投资行为对投资客来说同样是“赔了夫人又折兵”。

　　然而，据目前南方东银ARC中央广场周边租金行情看，以上举例2000元租金只是最理想化的租金态势，实际该项目周边租金并不高南方基金网。据南方东银ARC中央广场附近中介介绍，目前此区域的一室一厅租金为800元左右。据贴在南方东银ARC中央广场喷泉附近旧墙上三室两厅招租启示上的咨询电话称，精装三室五通价格仅为1600，因此，上面以2000元租金算法已非常“虚高”。

　　若从升值回报率看，目前重庆楼市和全国楼市都深处调控重压之下，房产项目售价上涨受限并中长期已经见顶南方基金网。“重庆房价上涨可能性不大，至少这几年内突破房价高峰期望很小。”重庆房地产协会相关人士在接受采访时称，“在调控和通涨两大高压下，重庆房价将维持在现有价格区间，中短期内将以住房刚需为主，投资性需求将弱化。”

　　“楼市大量资金正大面积转移到股市南方基金网。”重庆海通证券嘉州营业厅工作人员表示，“房地产受国家调控影响，投资回报率目前接近‘零’。因此，大量的投资资金转向股市，这必将推动股市向牛市转移。换句话说，投资股市的回报率远远高于投资楼市。”

　　重庆最典型村中城——

　　旧房围合南方基金网，沙区典型的“村中城”

　　业界人士注意到，这个被开发商喻为“城心”位置的项目，目前正处尴尬境地，并且这种尴尬或将持续近十年时间：该地块正被四周林立的旧居民楼所围困南方基金网。来自该项目对外宣传图片显示，项目四周透明建筑物与ARC中央广场相互辉映，甚是扎眼。

　　但是，据房产天下网的人士在现场的观察结果显示，南方东银项目地块四周被旧楼所包围，大部分旧楼建筑年龄包含五十年代到八十年代间，是非常典型的“村中城”代表作南方基金网。据了解，该地块目前旧房、私房、公房都有，包括沙区房管局的公房，还包括祖居此地的宗族房都有，居住形态极其复杂。

　　据在此居住的郑大爷介绍，水磅厂拆迁后，其地块周边区域并未听说有拆迁计划，或因产权复杂情况，中短期内可能不会动南方基金网。“反正住了几十年了，这里的一草一木都非常熟悉、非常有感情，肯定不愿意。”据郑大爷介绍道。据房产天下网的现场调查，和郑大爷有类似想法的居民不在少数。

　　而来自南方东银ARC中央广场外卖场的信息显示，该项目一期的交房时间为2013年南方基金网。按此时间段，该项目交房时，四周的旧房依然存在，项目“夹心饼干”的态势并不能有所改变。也就是说，在此工作和生活的业主，举目所见的将是陈旧的“城市的历史记忆”，这样的“记忆”将会在多年时间内一直伴随着南方东银ARC中央广场的业主们每天晚上进入梦乡。